Механізм звільнення від орендної плати на час карантину

Механізм звільнення від орендної плати на час карантину

Цивільний кодекс України доповнено пунктом 14 Прикінцевих та перехідних положень, за яким з моменту встановлення карантину (з 12.03.2020) і до його скасування, плату за користування нерухомим майном зменшують за вимогою наймача, який здійснює підприємницьку діяльність з використанням цього майна, впродовж усього часу, коли майно не могло використовуватися в підприємницькій діяльності наймача в повному обсязі через запроваджені обмеження та (або) заборони.

Таке звільнення поширюється на випадок, в якому майно апріорі не могло бути використане у зв’язку з введеними обмеженнями, а не ситуації, в яких суб’єкт господарювання вирішив його не використовувати з певних причин (наприклад, зважив економічну недоцільність в період карантину).
В цьому випадку розмір плати за користування майном не може перевищувати сукупний (пропорційно до орендованої площі за договором) обсяг витрат, які наймодавець здійснив або повинен буде здійснити за відповідний період для:
(і) внесення плати за землю;
(іі) сплати податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки;
(ііі) сплати вартості комунальних послуг.
Таким чином, витрати на комунальні послуги та податки за нерухомість на період карантину все одно несе орендар, якщо орендодавець не прийме рішення про розподілення витрат (або їх частини) на свій рахунок.
Ця норма не поширюється на суб’єктів господарювання, які впродовж дії карантину фактично здійснювали діяльність з використанням цього майна в своїй господарській діяльності в повному обсязі, а також на договори найму майна, яке належить територіальній громаді. Питання щодо звільнення (часткового звільнення) від орендної плати за майно комунальної власності фактично приймаються за рішеннями відповідної місцевої влади.

Зауважимо, що для звільнення від орендної плати за майно державної власності Фонд держмайна України розробив спеціальні рекомендації, які, фактично, регулюють практичний порядок відносин сторін і підтвердження невикористання нерухомого майна орендарем у період карантину.
З урахуванням листів Фонду держмайна України від 30.04.2020 №10-16-8306 та від 11.06.2020 №10-16-11337 сторонам необхідно:
(і) встановити, чи поширюються заборони на вид діяльності орендаря, що ним здійснюється на орендованому майні відповідно до визначеного договором оренди цільового призначення такого майна;
(іі) отримати докази фактичного не-здійснення орендарем забороненого виду діяльності на орендованому майні. З метою отримання таких доказів орендодавцю разом із балансоутримувачем орендованого майна (або самостійно, якщо майно не має балансоутримувача або обліковується на балансі орендаря) належить здійснити комісійні обстеження об’єктів оренди відповідно до договорів з метою засвідчення того, що орендар не користується орендованим майном під час дії карантину, про що скласти акт (звіт).
Крім того, орендарі держмайна звільняються (повністю або частково) від орендної плати за визначені в додатках 1-3 до постанови КМУ від 15.07.2020 №611 приміщення, незалежно від того, чи припинили такі орендарі на період дії карантину свою діяльність на орендованому майні чи ні.

Для врегулювання питань звільнення на період карантину орендованих приміщень недержавної власності подібних нормативних і роз’яснювальних документів не розроблено. Таким чином питання зменшення розміру орендної плати або звільнення від її сплати підлягає врегулюванню в переговорах між сторонами, виходячи з умов орендного договору та фактичної відсутності можливості використання орендованого майна.

Механізм звільнення від орендної плати на час карантину